กฎหมายขายฝาก ฉบับปี 2562

กฎหมายขายฝาก ฉบับปี 2562

1.การขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกเป็นของผู้ซื้อทันทีที่จดทะเบียนโดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด แต่ต้องไม่ต่ำกว่า 1 ปีและไม่เกิน 10 ปี นับแต่วันที่จดทะเบียนขายฝาก ผู้ขายฝากจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ ไม่ต้องรอครบกำหนดเวลาตามสัญญา แต่ถ้าไม่ใช้สิทธิไถ่คืนในระยะเวลาที่กำหนดเวลา ย่อมหมดสิทธิ์ไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด (แต่ตกลงซื้อคืนได้) ซึ่งสินไถ่นั้น จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่คำนวณเป็นดอกเบี้ยนับแต่วันที่จดทะเบียนขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่แล้วต้องไม่เกินร้อยละ 15 ต่อปี

2.ผู้ขายฝากยังคงมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝากได้จนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนให้แก่ผู้ซื้อฝาก ส่วนดอกผลที่งอกจากทรัพย์สินที่ขายฝากในระหว่างระยะเวลาขายฝากให้ตกเป็นของผู้ขายฝากด้วย

3.สัญญาขายฝากซึ่งกำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่า 10 ปี หากผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้ควรตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขยายกำหนดเวลาไถ่ก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ โดยหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากและควรนำข้อตกลงนั้นมาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยคู่สัญญาต้องมาดำเนินด้วยกันทั้ง 2 ฝ่าย พร้อมนำหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

4.หากผู้ขายฝากต้องการได้กรรมสิทธิ์คืน ต้องขอไถ่ภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝากหรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) โดยชำระสินไถ่ให้แก่ผู้ซื้อฝาก ถ้าผู้ขายฝากไม่อาจใช้สิทธิไถ่กับผู้ซื้อฝากได้ไม่ว่าด้วยเหตุใดอันมิใช่ความผิดของผู้ขายฝาก ผู้ขายฝากมีสิทธิวางทรัพย์อันเป็นสินไถ่ต่อสำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดินทุกจังหวัด หรือสำนักงานที่ดินที่รับจดทะเบียนขายฝาก ได้ภายใน 30 วันนับแต่วันถึงกำหนดเวลาไถ่ หรือนับแต่วันที่เหตุอันทำให้ไม่อาจใช้สิทธิไถ่ดังกล่าวได้สิ้นสุดลง แล้วแต่กรณี

5.ก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่าสามเดือนแต่ไม่เกิน 6 เดือน ผู้ซื้อฝากมีหน้าที่แจ้งกำหนดเวลาไถ่ และจำนวนสินไถ่ พร้อมทั้งแนบสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่จากขายฝาก (ถ้ามี) ไปยังผู้ขายฝากโดยทำหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับตามที่อยู่ที่ปรากฏในสัญญาขายฝาก หากผู้ซื้อฝากไม่ใช่ผู้ซื้อฝากเดิม ต้องแจ้งด้วยว่าจะไถ่ถอนกับผู้ใดและต้องชำระสินไถ่ที่ใด หากไม่แจ้งตามวิธีดังกล่าว ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ได้ภายในหกเดือนนับแต่วันครบกำหนดที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) โดยชำระสินไถ่ตามจำนวนที่กำหนดไว้ในสัญญาขายฝาก

6.การจดทะเบียนไถ่จากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ การจดทะเบียนไถ่จากขายฝากจะทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องทำภายในกำหนดเวลาตามสัญญาขายฝาก หรือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ (ถ้ามี) ด้วยวิธีการตาม ข้อ 4. เมื่อใช้สิทธิไถ่แล้วควรมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว

7.เมื่อชำระสินไถ่แล้ว กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากนำหลักฐานเป็นหนังสือซึ่งแสดงว่ามีการไถ่ถอนแล้วจากผู้ซื้อฝาก หรือหลักฐานการวางทรัพย์ พร้อมหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่จากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพียงฝ่ายเดียวได้ แต่ในกรณีที่ผู้ขายฝากวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมา ให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ เพื่อหมายเหตุไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดิน และลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป

8.หากผู้ซื้อฝากไม่ได้แจ้งไปยังผู้ขายฝากตาม ข้อ 5. แต่ผู้ขายฝากดำเนินการไถ่ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ที่ระบุไว้ในสัญญาขายฝากหรือหนังสือสัญญาขยายกำหนดเวลาไถ่ ให้ผู้ซื้อฝากทำหลักฐานเป็นหนังสือว่ามีการไถ่ถอนแล้ว โดยระบุให้ได้ใจความว่า “ผู้ซื้อฝากได้รับค่าไถ่จากขายฝากครบถ้วนและถูกต้องแล้วแต่วันที่ เดือน พ.ศ. ยินยอมให้มีการไถ่ถอนได้” พร้อมทั้งรับรองว่าผู้ซื้อฝากมิได้มีหนังสือแจ้งผู้ขายฝากทราบเกี่ยวกับกำหนดเวลาไถ่และจำนวนสินไถ่

แหล่งที่มาเรื่อง : ฝ่ายประชาสัมพันธ์ กรมที่ดิน